الإجراء المناسب عندما تسير الامور بشكل جيد هو لتسديد الديون وتعزيز الموقف الخاص بك. فإنك سوف تكون قوية من الناحية المالية ، ويمكن أن يذهب لمزيد من التوسع دون خوف من فقدان المكاسب التي لديك بالفعل. عندما لا تكون عميقة في الدين لم يكن لديك ما يدعو للقلق الدائنين الخاص صرف رواتبهم. منذ التاريخ المعتاد للعمل التجاري دوري (الازدهار ومن ثم كل 7 سنوات (زائد أو ناقص) التمثال) الذي يمكن أن يتنبأ عندما حان الوقت لتوحيد.
عندما تكون الأسعار "جيدة جدا ليكون صحيحا ، كما هي". في عامين فقط قبل الجزء العلوي من السوق الذي تم التوصل إليه ، والأسعار آخذة في الارتفاع في معدل لا تصدق للغاية. لقد رأيت العقارات ترتفع 25 ٪ في السنة ، والحق في أعلى. هذا أمر لا يصدق ، وأنا أضمن لكم أنه لا يمكن الحفاظ على بقائها وعلى هذا المعدل. بأقصى ما كان لها أن تتخلى عن تحقيق أرباح ، وهو لا يزال من الصعب على بيع استثمار متى يذهب على التوالى بزيادة. ولكن ، يفهم هذا عندما كنت في حاجة للبيع. إذا لم يكن هذا ما تريد القيام به بعد ذلك أنت بحاجة الى الذهاب الى الخطة (ب) : سداد الديون الخاصة بك والاستعداد للهبوط السوق.
إذا كنت خالية من الديون يمكنك البقاء على قيد الحياة وانخفاض عندئذ المذيبات والأمان المالي عندما يأتي الانتعاش. وأود أن أقول لكم قصة صاحب أكبر شقة في هوليوود.
وكان عام 1980 عندما التقيت نيك. كان يمتلك 11 مبنى في ذلك الوقت. اشترى أسوأ المباني في المدينة. وكانت هذه أفضل تدفق النقدية. والمباني المملوكة معظمها من الطوب. وكان ذلك لأنها أقل تكلفة من المال الجص والمباني الخشبية. هذا إلى انخفاض سعر سمح نيك لتوليد أرباح أعلى. ونيك شراء مبنى. وقال انه بعد ذلك دراسة السوق ، وتوصلنا الى ما والشقق حجم ما عدد غرف النوم وتوليد أعلى إيجار ، للقدم المربع الواحد. ثم تشكيلها بناء بلده للحصول على أعلى سعر للقدم المربع يستطيع. وأمضى أكثر من 100،000 دولار في بناء للقيام بذلك. كما كان عليه أن يثبت زلزال جميع المباني له.
واحدة من الأسباب التي تباع بأسعار زهيدة مباني الطوب حتى هو أنهم بحاجة إلى زلزال تعزيزها. وعندما انتهى نيك إعادة عرض مبنى ، فإنها تنتج تدفقات نقدية لطيف جدا. ونيك استخدام هذه التدفقات النقدية لشراء ويعيد بناء المقبل. وكان هذا التفكير ذكية جدا. أين تقع قبالة نيك القضبان؟ الأول أن يجد قدرا كبيرا ، في حين كان لا يزال في منتصف مهمة إعادة عرض. انه فقط لا يمكن أن يمر بها. اقترض على واحد من المباني النهائي لتحصل على دفعة لشراء المبنى.
ثم قال إنه الاقتراض على مبنى ثان للحصول على المال لإعادة بناء جديدة. الآن كان هو إعادة عرض اثنين من المباني في نفس الوقت. عن طريق الاقتراض على اثنين من المباني نجاحه ، وقال انه الآن لدفع دفعات القرض على القروض الجديدين. الإيجارات من المباني القديمة الآن قد ارتفع إلى المقرضين بدلا من مشروع إعادة عرض نيك. وقال إن المبنى الجديد ، اشترى للتو ، لا تنتج ما يكفي من الدخل لتغطية قرض جديد عليها ، لأن نصف المبنى كان خاليا نظرا لإعادة عرض. نيك حاجة الآن للحفاظ على اقتراض المال لاصلاح المباني ودفع دفعات القرض على المباني التي لا تدر دخلا كافيا. عندما تم الانتهاء من بنائه ثم أيد نفسه بشكل جيد للغاية.
وكان نيك سعيدة مع ذلك؟ لا ، انه يريد المزيد والمزيد من المباني. إذا في أي وقت نيك قد توقف الاقتراض لشراء المباني الجديدة ، وانتهى لتوه من كل ما قدمه من المباني في إعادة عرض ، لكان قادرا على اللحاق نفسه وبدأت توسع من مستوى جديد من الأمن. التي كانت ، وذلك باستخدام الأرباح المباني بعد دفع جميع المدفوعات قرضه لشراء أكثر من المباني وإعادة بنائها. نيك فقط لا يمكن أن ننتظر وتعزيز موقفه. وقال انه كان يملك كل مبنى سبيل الاعارة حتى قيمة الحد الأقصى الذي كان قادرا على. وكانت الإيجارات أكثر من كافية لتغطية المدفوعات في كل مبنى على حدة. ماذا حصل؟
شيئين. وكان أول جشعه. دخلنا في ركود عام 1991 ، وسعر المباني ذهب إلى أسفل. وكانت المصارف بدأت تضيع على المباني ووضعها من جديد على السوق لأسعار رخيصة للغاية. نيك فقط لا يمكن السماح لتمرير صفقة له من قبل. اشترى 3 منهم. اقترض من عشرة سنتات الماضي انه يمكن ضغط من كل مبنى يملكه لشراء هذه المباني ، والتفكير بأنه يمكن القيام به أي خطأ. قدم أحد البنوك له صفقة قرن. انهم يريدون الكثير من المال ولكن بانخفاض سعر "عادل وجيد جدا ليكون صحيحا".
وكان نيك كثيرا في عجلة من امرنا للحصول على يديه على هذه الصفقة الكبيرة التي لم تكترث للقيام بعمليات تفتيش له الهيكلية العادية والبحوث. اعتقد انه بعد كل شيء ، نيك المباني التي تملكها 17 في هوليوود حتى الآن ، وعرفت في السوق على نحو أفضل من أي شخص آخر. وقال انه يتطلع في مبنى ورأى أنه كان فقط 20 سنة. وكان المبنى خاليا ، مما يعني أنها جلبت أي دخل. وهذا لا يزعج نيك ، انه مجرد الحصول عليها بسرعة المستأجرة وبناء ودعم نفسه. نيك ما لم يلاحظ وكان لحقت بها اضرار في الاساس ، وهناك حاجة لإصلاح 100،000 دولار. وكان هذا الإصلاح أن نيك لا تستطيع. توسلت نيك على السير بعيدا عن هذا المبنى ، والسماح للبنك وإعادته. ورفض وضغط على المزيد من المال من مجموعته من المباني.
كما يمكنك أن تتخيل ، وكان نيك المعارين الى أقصى طاقتها وليس لديها الاموال المجنبة لمواجهة أي طارئ. في ذروة له انه يملكها 17 المباني بقيمة 45000000 $ معه تقدير صافي ثروته في 7500000 $. وكان بالتأكيد تستحق الكثير من المال. وكان ذلك على وجه اليقين. قبل ان نصل بالغيرة منه ، تسمح للنظر في هذه الأرقام بطريقة مختلفة. إذا كان يستحق نيك 7500000 $ ثم كان له القروض العقارية ليكون الفرق. وهذا هو 37500000 $. وكانت هذه متأكد بأعداد كبيرة.
دعونا ننظر في هذه الأرقام من حيث النسب المئوية الخاصة بهم. وكان هذا 37500000 $ 83.3 ٪ من 45000000 $. وكان 45000000 $ لتكون قيمة البيع بالتجزئة من جميع هذه المباني. ونيك لا نفكر في بيعها. لم يسبق له ان باع المبنى. انه اشترى فقط ، واشترى واشترى. ما هو نيك رأى المحتملة. إذا ذهبت قيم الخاصية حتى 10 ٪ فقط ، نيك صافي قيمتها سوف ترتفع 4،5 $ م قيم العقارات ارتفعت أكثر من 20 ٪ في عام 1980 ولكن الركود الذي كان قد بدأ من لا تعني له. ومن الواضح انه رغم الضغوط نفسه إلى الحد الأقصى. المبنى الماضي باع البنك له وضعه في مأزق. قد تكون لديه على قيد الحياة حتى لو باع واحد أو اثنين أو ربما ثلاثة مبان. لا ، لن نفعل ذلك نيك لا.
سنة واحدة في وقت لاحق من الركود لم ينته بعد. ذهبت نسبة البطالة في كاليفورنيا أعلى وأعلى. الشركات اغلقت ابوابها ، وكان الرئيس ريغان إغلاق الفضاء الجوي ، وعامل التأمين تعويضات مرتفعة بحيث لا يمكن لأحد أن البقاء في العمل. وظائف شاغرة في شقق الذهاب من 1 ٪ الى 5 ٪ إلى 10 ٪. ثم حدث ما حدث ، كان لدينا أعمال الشغب لوس انجليس. هوليوود اصبحت مدينة اشباح وبعد ذلك حدث مرة أخرى ، وزلزال عام 1994. وانخفض طوب المباني حملة على هوليوود الجادة ، فإن أيا من المباني نيك. انتقل الناس بعيدا والشواغر وارتفع في هوليوود أيضا ما يصل إلى 17 ٪.
هل أحتاج أن أقول لكم ما حدث لنيك؟ وخسر كل شيء عندما ذهبت الشواغر إلى 5 ٪. ولم يكن لديه احتياطيات أو وسادة لهامش الخطأ. نيك لمدة 18 عاما عاش مثل الفقير ، في واحدة من الشقق الصغيرة له. وقال إنه إدارته الملكية الخاصة لجميع المباني له. قاد سيارة قديمة ، عمل سبعة أيام في الأسبوع ، لم تتخذ أي عطل ، وكان دائما ما يدعو للقلق بشأن دفع له دفع القرض المقبل ، وحيث لاقتراض عشرة سنتات ايته المقبلة. وخطته لتقديم مبلغ 10 مليون دولار وبيع كل شيء. ما حصل لم يكن لمدة 18 عاما من حياته. ليس لدي أي فكرة عن المكان نيك الآن. وكان قد اختفي من على وجه الأرض. لذلك ، "عصفور في اليد خير ، مليون نسمة والتي هي ربما ليس في بوش!
عندما تكون الأسعار "جيدة جدا ليكون صحيحا ، كما هي". في عامين فقط قبل الجزء العلوي من السوق الذي تم التوصل إليه ، والأسعار آخذة في الارتفاع في معدل لا تصدق للغاية. لقد رأيت العقارات ترتفع 25 ٪ في السنة ، والحق في أعلى. هذا أمر لا يصدق ، وأنا أضمن لكم أنه لا يمكن الحفاظ على بقائها وعلى هذا المعدل. بأقصى ما كان لها أن تتخلى عن تحقيق أرباح ، وهو لا يزال من الصعب على بيع استثمار متى يذهب على التوالى بزيادة. ولكن ، يفهم هذا عندما كنت في حاجة للبيع. إذا لم يكن هذا ما تريد القيام به بعد ذلك أنت بحاجة الى الذهاب الى الخطة (ب) : سداد الديون الخاصة بك والاستعداد للهبوط السوق.
إذا كنت خالية من الديون يمكنك البقاء على قيد الحياة وانخفاض عندئذ المذيبات والأمان المالي عندما يأتي الانتعاش. وأود أن أقول لكم قصة صاحب أكبر شقة في هوليوود.
وكان عام 1980 عندما التقيت نيك. كان يمتلك 11 مبنى في ذلك الوقت. اشترى أسوأ المباني في المدينة. وكانت هذه أفضل تدفق النقدية. والمباني المملوكة معظمها من الطوب. وكان ذلك لأنها أقل تكلفة من المال الجص والمباني الخشبية. هذا إلى انخفاض سعر سمح نيك لتوليد أرباح أعلى. ونيك شراء مبنى. وقال انه بعد ذلك دراسة السوق ، وتوصلنا الى ما والشقق حجم ما عدد غرف النوم وتوليد أعلى إيجار ، للقدم المربع الواحد. ثم تشكيلها بناء بلده للحصول على أعلى سعر للقدم المربع يستطيع. وأمضى أكثر من 100،000 دولار في بناء للقيام بذلك. كما كان عليه أن يثبت زلزال جميع المباني له.
واحدة من الأسباب التي تباع بأسعار زهيدة مباني الطوب حتى هو أنهم بحاجة إلى زلزال تعزيزها. وعندما انتهى نيك إعادة عرض مبنى ، فإنها تنتج تدفقات نقدية لطيف جدا. ونيك استخدام هذه التدفقات النقدية لشراء ويعيد بناء المقبل. وكان هذا التفكير ذكية جدا. أين تقع قبالة نيك القضبان؟ الأول أن يجد قدرا كبيرا ، في حين كان لا يزال في منتصف مهمة إعادة عرض. انه فقط لا يمكن أن يمر بها. اقترض على واحد من المباني النهائي لتحصل على دفعة لشراء المبنى.
ثم قال إنه الاقتراض على مبنى ثان للحصول على المال لإعادة بناء جديدة. الآن كان هو إعادة عرض اثنين من المباني في نفس الوقت. عن طريق الاقتراض على اثنين من المباني نجاحه ، وقال انه الآن لدفع دفعات القرض على القروض الجديدين. الإيجارات من المباني القديمة الآن قد ارتفع إلى المقرضين بدلا من مشروع إعادة عرض نيك. وقال إن المبنى الجديد ، اشترى للتو ، لا تنتج ما يكفي من الدخل لتغطية قرض جديد عليها ، لأن نصف المبنى كان خاليا نظرا لإعادة عرض. نيك حاجة الآن للحفاظ على اقتراض المال لاصلاح المباني ودفع دفعات القرض على المباني التي لا تدر دخلا كافيا. عندما تم الانتهاء من بنائه ثم أيد نفسه بشكل جيد للغاية.
وكان نيك سعيدة مع ذلك؟ لا ، انه يريد المزيد والمزيد من المباني. إذا في أي وقت نيك قد توقف الاقتراض لشراء المباني الجديدة ، وانتهى لتوه من كل ما قدمه من المباني في إعادة عرض ، لكان قادرا على اللحاق نفسه وبدأت توسع من مستوى جديد من الأمن. التي كانت ، وذلك باستخدام الأرباح المباني بعد دفع جميع المدفوعات قرضه لشراء أكثر من المباني وإعادة بنائها. نيك فقط لا يمكن أن ننتظر وتعزيز موقفه. وقال انه كان يملك كل مبنى سبيل الاعارة حتى قيمة الحد الأقصى الذي كان قادرا على. وكانت الإيجارات أكثر من كافية لتغطية المدفوعات في كل مبنى على حدة. ماذا حصل؟
شيئين. وكان أول جشعه. دخلنا في ركود عام 1991 ، وسعر المباني ذهب إلى أسفل. وكانت المصارف بدأت تضيع على المباني ووضعها من جديد على السوق لأسعار رخيصة للغاية. نيك فقط لا يمكن السماح لتمرير صفقة له من قبل. اشترى 3 منهم. اقترض من عشرة سنتات الماضي انه يمكن ضغط من كل مبنى يملكه لشراء هذه المباني ، والتفكير بأنه يمكن القيام به أي خطأ. قدم أحد البنوك له صفقة قرن. انهم يريدون الكثير من المال ولكن بانخفاض سعر "عادل وجيد جدا ليكون صحيحا".
وكان نيك كثيرا في عجلة من امرنا للحصول على يديه على هذه الصفقة الكبيرة التي لم تكترث للقيام بعمليات تفتيش له الهيكلية العادية والبحوث. اعتقد انه بعد كل شيء ، نيك المباني التي تملكها 17 في هوليوود حتى الآن ، وعرفت في السوق على نحو أفضل من أي شخص آخر. وقال انه يتطلع في مبنى ورأى أنه كان فقط 20 سنة. وكان المبنى خاليا ، مما يعني أنها جلبت أي دخل. وهذا لا يزعج نيك ، انه مجرد الحصول عليها بسرعة المستأجرة وبناء ودعم نفسه. نيك ما لم يلاحظ وكان لحقت بها اضرار في الاساس ، وهناك حاجة لإصلاح 100،000 دولار. وكان هذا الإصلاح أن نيك لا تستطيع. توسلت نيك على السير بعيدا عن هذا المبنى ، والسماح للبنك وإعادته. ورفض وضغط على المزيد من المال من مجموعته من المباني.
كما يمكنك أن تتخيل ، وكان نيك المعارين الى أقصى طاقتها وليس لديها الاموال المجنبة لمواجهة أي طارئ. في ذروة له انه يملكها 17 المباني بقيمة 45000000 $ معه تقدير صافي ثروته في 7500000 $. وكان بالتأكيد تستحق الكثير من المال. وكان ذلك على وجه اليقين. قبل ان نصل بالغيرة منه ، تسمح للنظر في هذه الأرقام بطريقة مختلفة. إذا كان يستحق نيك 7500000 $ ثم كان له القروض العقارية ليكون الفرق. وهذا هو 37500000 $. وكانت هذه متأكد بأعداد كبيرة.
دعونا ننظر في هذه الأرقام من حيث النسب المئوية الخاصة بهم. وكان هذا 37500000 $ 83.3 ٪ من 45000000 $. وكان 45000000 $ لتكون قيمة البيع بالتجزئة من جميع هذه المباني. ونيك لا نفكر في بيعها. لم يسبق له ان باع المبنى. انه اشترى فقط ، واشترى واشترى. ما هو نيك رأى المحتملة. إذا ذهبت قيم الخاصية حتى 10 ٪ فقط ، نيك صافي قيمتها سوف ترتفع 4،5 $ م قيم العقارات ارتفعت أكثر من 20 ٪ في عام 1980 ولكن الركود الذي كان قد بدأ من لا تعني له. ومن الواضح انه رغم الضغوط نفسه إلى الحد الأقصى. المبنى الماضي باع البنك له وضعه في مأزق. قد تكون لديه على قيد الحياة حتى لو باع واحد أو اثنين أو ربما ثلاثة مبان. لا ، لن نفعل ذلك نيك لا.
سنة واحدة في وقت لاحق من الركود لم ينته بعد. ذهبت نسبة البطالة في كاليفورنيا أعلى وأعلى. الشركات اغلقت ابوابها ، وكان الرئيس ريغان إغلاق الفضاء الجوي ، وعامل التأمين تعويضات مرتفعة بحيث لا يمكن لأحد أن البقاء في العمل. وظائف شاغرة في شقق الذهاب من 1 ٪ الى 5 ٪ إلى 10 ٪. ثم حدث ما حدث ، كان لدينا أعمال الشغب لوس انجليس. هوليوود اصبحت مدينة اشباح وبعد ذلك حدث مرة أخرى ، وزلزال عام 1994. وانخفض طوب المباني حملة على هوليوود الجادة ، فإن أيا من المباني نيك. انتقل الناس بعيدا والشواغر وارتفع في هوليوود أيضا ما يصل إلى 17 ٪.
هل أحتاج أن أقول لكم ما حدث لنيك؟ وخسر كل شيء عندما ذهبت الشواغر إلى 5 ٪. ولم يكن لديه احتياطيات أو وسادة لهامش الخطأ. نيك لمدة 18 عاما عاش مثل الفقير ، في واحدة من الشقق الصغيرة له. وقال إنه إدارته الملكية الخاصة لجميع المباني له. قاد سيارة قديمة ، عمل سبعة أيام في الأسبوع ، لم تتخذ أي عطل ، وكان دائما ما يدعو للقلق بشأن دفع له دفع القرض المقبل ، وحيث لاقتراض عشرة سنتات ايته المقبلة. وخطته لتقديم مبلغ 10 مليون دولار وبيع كل شيء. ما حصل لم يكن لمدة 18 عاما من حياته. ليس لدي أي فكرة عن المكان نيك الآن. وكان قد اختفي من على وجه الأرض. لذلك ، "عصفور في اليد خير ، مليون نسمة والتي هي ربما ليس في بوش!
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق