إذا كنت الاستثمار في العقارات التي سوف تواجه مجموعة متنوعة من التحديات. أولا عليك أن تجد الحق في الملكية. العثور على حق الملكية هو مزيج من التفضيلات الشخصية وفرص المشاركة في صفقة عقارية. بلدي أهم الاستثمارات العقارية المبدأ هو "؛ يمكنك كسب المال مع العقارات عند شراء العقار لا عند بيعه". وهذا يعني انني لن اتصال خاصية اعادة التأهيل حيث يكون سعر الشراء هو ليس أقل من 65 ٪ -70 ٪ من حيث القيمة السوقية.
لماذا تحتاج إلى مثل هذا السعر المنخفض لجعله العمل؟ هذا هو بسيط جدا. والمبدأ المشترك بين المستثمرين هي التي يجب أن تقدم ما لا يقل عن 10000 $ لجعلها جديرة بالاهتمام. تذكر أنك مستثمر وليس بارع. مشاريع اعادة التأهيل الماضي عادة 4-6 أشهر ، وأحيانا لفترة أطول. كنت لا تريد في نهاية المطاف جعل الحد الأدنى للأجور باعتباره بارع بعد انجاز المشروع. بصراحة تامة هذا ليس من غير المألوف بالنسبة للمستثمرين أول مرة.
الاستثمار العقاري هو كل شيء عن الأرقام. إذا كانت الأرقام صحيحة يجب بذل كل خطأ في الكتاب لتحويل المشروع إلى كارثة مالية. لهذا السبب يجب عليك شراء العقارات عند أرخص سعر ممكن. بيع الممتلكات هي مشكلة الأقل الخاص بك. أول لديك لتشكيل الميزانية. وإليك بعض الأمثلة.
يقع خاصية في حي لائق مع متوسط قيم إعادة البيع منزل 150000 $. هذا ما ممتلكاتنا وتقييم بعد الانتهاء من الترميم. كما نأخذ على قرض المال الثابت برصيد 4 نقاط و 12 ٪ (الفائدة فقط) عن 100 ٪ من ثمن الشراء. نحسب أن الخاصية ستبيع عن 150،000 دولار في 6 شهور. هناك حوالي 10،000 دولار في عمليات الإصلاح لديك لرعاية.
خاصية
شراء السعر 100000 $
شراء التكلفة إغلاق 8000 $ (رسوم + 4 نقاط)
عقد التكلفة 6،000 دولار (6 أشهر من الفائدة)
تكلفة إصلاح 10000 $
التأمين والمرافق 2000 $ (كنت في حاجة الى التأمين على الممتلكات الشاغرة التي هي أكثر تكلفة)
بيع التكلفة إغلاق 13000 $ (6 ٪ من الرسوم العقارية 150،000 $ + تكلفة الختامية)
مجموع 139000 $
بيع السعر 150000 $
المصروفات -- 139000 $
إجمالي الربح 11000 $
هذا مجرد مثال بسيط جدا ، ولكن أرجو أن الحصول على الصورة. تتبع الأرقام من الضروري في مجال الاستثمار العقاري. في المثال أعلاه مجرد تصور ما سيحدث إذا كنت تنفق المزيد من الاموال لاصلاح أو لديك لبيع الممتلكات لأقل من المال. أسوأ حتى إذا لم تتمكن من بيع العقار في غضون 6 أشهر ، وبعد 9 أشهر كنت تبيع لأنها أقل من المال. ليس فقط لم تخسر على سعر البيع كان لديك 3 أشهر من الفائدة تتراكم أيضا.
عندما كنت الاستثمار في العقارات لاعادة التأهيل يكون لديك استراتيجية للخروج. استراتيجية الخروج هي بلدي ، لاستئجار منزل ، وإعادة تمويل قرض المال الثابت إذا كنت لا يمكن بيع العقار بعد 6 شهور لسعر أنا أسأل عنه. وهذا المصروف الشهري وليس لدي مزيد من الوقت لبيع العقار الذي مازالت فيه السوق على نحو أفضل. في الحقيقة خاصية تحويل اعادة التأهيل الى استئجار يمكن أن يكون خيارا مربحا جدا للاستثمار العقاري. أصدقاء لي يقومون بشكل جيد مع هذه الاستراتيجية.
أسفل الخط ؛ أزمة الأرقام ، وتقديم الميزانية ، وتتبع النفقات الخاصة بك ويكون لها استراتيجية للخروج. وبعد ذلك في مكان كنت جيدة للذهاب.
لماذا تحتاج إلى مثل هذا السعر المنخفض لجعله العمل؟ هذا هو بسيط جدا. والمبدأ المشترك بين المستثمرين هي التي يجب أن تقدم ما لا يقل عن 10000 $ لجعلها جديرة بالاهتمام. تذكر أنك مستثمر وليس بارع. مشاريع اعادة التأهيل الماضي عادة 4-6 أشهر ، وأحيانا لفترة أطول. كنت لا تريد في نهاية المطاف جعل الحد الأدنى للأجور باعتباره بارع بعد انجاز المشروع. بصراحة تامة هذا ليس من غير المألوف بالنسبة للمستثمرين أول مرة.
الاستثمار العقاري هو كل شيء عن الأرقام. إذا كانت الأرقام صحيحة يجب بذل كل خطأ في الكتاب لتحويل المشروع إلى كارثة مالية. لهذا السبب يجب عليك شراء العقارات عند أرخص سعر ممكن. بيع الممتلكات هي مشكلة الأقل الخاص بك. أول لديك لتشكيل الميزانية. وإليك بعض الأمثلة.
يقع خاصية في حي لائق مع متوسط قيم إعادة البيع منزل 150000 $. هذا ما ممتلكاتنا وتقييم بعد الانتهاء من الترميم. كما نأخذ على قرض المال الثابت برصيد 4 نقاط و 12 ٪ (الفائدة فقط) عن 100 ٪ من ثمن الشراء. نحسب أن الخاصية ستبيع عن 150،000 دولار في 6 شهور. هناك حوالي 10،000 دولار في عمليات الإصلاح لديك لرعاية.
خاصية
شراء السعر 100000 $
شراء التكلفة إغلاق 8000 $ (رسوم + 4 نقاط)
عقد التكلفة 6،000 دولار (6 أشهر من الفائدة)
تكلفة إصلاح 10000 $
التأمين والمرافق 2000 $ (كنت في حاجة الى التأمين على الممتلكات الشاغرة التي هي أكثر تكلفة)
بيع التكلفة إغلاق 13000 $ (6 ٪ من الرسوم العقارية 150،000 $ + تكلفة الختامية)
مجموع 139000 $
بيع السعر 150000 $
المصروفات -- 139000 $
إجمالي الربح 11000 $
هذا مجرد مثال بسيط جدا ، ولكن أرجو أن الحصول على الصورة. تتبع الأرقام من الضروري في مجال الاستثمار العقاري. في المثال أعلاه مجرد تصور ما سيحدث إذا كنت تنفق المزيد من الاموال لاصلاح أو لديك لبيع الممتلكات لأقل من المال. أسوأ حتى إذا لم تتمكن من بيع العقار في غضون 6 أشهر ، وبعد 9 أشهر كنت تبيع لأنها أقل من المال. ليس فقط لم تخسر على سعر البيع كان لديك 3 أشهر من الفائدة تتراكم أيضا.
عندما كنت الاستثمار في العقارات لاعادة التأهيل يكون لديك استراتيجية للخروج. استراتيجية الخروج هي بلدي ، لاستئجار منزل ، وإعادة تمويل قرض المال الثابت إذا كنت لا يمكن بيع العقار بعد 6 شهور لسعر أنا أسأل عنه. وهذا المصروف الشهري وليس لدي مزيد من الوقت لبيع العقار الذي مازالت فيه السوق على نحو أفضل. في الحقيقة خاصية تحويل اعادة التأهيل الى استئجار يمكن أن يكون خيارا مربحا جدا للاستثمار العقاري. أصدقاء لي يقومون بشكل جيد مع هذه الاستراتيجية.
أسفل الخط ؛ أزمة الأرقام ، وتقديم الميزانية ، وتتبع النفقات الخاصة بك ويكون لها استراتيجية للخروج. وبعد ذلك في مكان كنت جيدة للذهاب.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق