كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح
**********************
تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها
ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءاتالتسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أوبالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهوما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربمايتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفةالمستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصهالعديد من البنود
وقد رأيت طرح هذا الموضوع للمناقشة حتي يتسني لأعضاء المتندي معرفةأنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة منالبائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هوالأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجودبالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منهويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلاإجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهوإجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكونمحكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقودالملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقارمع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخيروهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هناخطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبياناتالتي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقدبهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتيالوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديدمن العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقدبسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة ممايوقع بالمشترى كضحية نصب
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هوالأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجودبالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منهويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلاإجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهوإجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكونمحكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقودالملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقارمع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخيروهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هناخطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبياناتالتي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقدبهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتيالوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديدمن العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقدبسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة ممايوقع بالمشترى كضحية نصب
احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )
استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقلتسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيثيتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بانه مسجل )
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد انيقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد انيقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!
البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-
1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيليبالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحةالمكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوانالعقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارعوالمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربعوالحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديدقطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حالهحدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافيعن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتيالوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقموتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب انيتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقةاو محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث انالمالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيعالخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصوربانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتملالعقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاهمدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماءجيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمالالعقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين اوترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغيرللمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بندصريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية فيحاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إليباقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقارمن ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع
1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيليبالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحةالمكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوانالعقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارعوالمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربعوالحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديدقطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حالهحدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافيعن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتيالوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقموتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب انيتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقةاو محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث انالمالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيعالخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصوربانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتملالعقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاهمدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماءجيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمالالعقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين اوترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغيرللمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بندصريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية فيحاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إليباقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقارمن ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق